房屋筆記(4) ▶房貸申請與注意事項，這些眉角一定要知道！
☆財力證明
銀行通常會要求的是：薪轉存褶、薪資單、扣繳憑單等，證明你每個月都有穩定收入來源，有能力償還貸款加分條件（但不一定派得上用場）：保單、基金、股票價值等，證明你除了薪資以外，還有其他存款以備不時之需
※小提醒：銀行到底要申報所得還是存摺數字？
有些公司申報所得較低，其他以獎金方式往上加，才變成你實際領的薪水，因此一定要跟銀行確認好，到底看的是扣繳憑單（申報所得）還是只要有薪轉記錄（存摺數字）就好，兩者影響滿大的！
※小筆記：斜槓世代，接案的收入可以證明嗎？
這也是Tracy血淋淋的例子XD雖然每個月都有業外收入，但因為金額不固定，銀行也會有些疑慮
建議有在接案的讀者可以這樣做：
- 有固定業主發案（如經紀公司或長期配合的單位）：請先了解費用是否有上傳國稅局，並詢問登記的項目是什麼（薪資、營利，還是其他項目？），如果可以，最好也向業主索取扣繳憑單！
- 沒有固定業主的零星散案（一次性配合或金額不高）：可詢問業主是否會將合作費用上傳至國稅局，若可提供扣繳憑單備查最好！但如果案子金額不大，或是很久才接到一次案，個人覺得可以不用特別要求扣繳憑單，畢竟對你整體的財力及收入影響不大，雙方也不用花時間處理這件事。
自行去國稅局申請個人所得資料：不需要詢問業主，自己上網或臨櫃申請就能調出你前一年度的所得證明，這份資料是最有力且大部分銀行都可以接受的文件！只是如果你的時間很尷尬，例如Tracy剛好在111年1月需要110年度所得證明，因為國稅局資料更新沒這麼快，都還只能調出109年度的所得，因此還是需要分別向業主索取扣繳憑單！
☆信用評分：聯合徵信是什麼？貸款申請書不要隨便簽！
貸款申請書其中有一項內容，就是你授權給銀行，讓銀行透過聯合徵信中心去調閱你的信用紀錄，包含過去有沒有準時繳清信用卡費（一次繳清和分期繳清也會影響信用評分）、身上是否有其他貸款（如學貸、車貸、信貸等）、是否有信用異常紀錄等，這些加總都會影響自己的信用評分，銀行會藉此來評估申請人的信用狀況，決定要借多少錢給你。
通常向銀行口頭詢問貸款資料後，若決定正式送件，建議也不要超過3家，因為短時間內拉聯徵，據說信用分數也會影響。而Tracy在社團爬文、看大家怎麼說以及參考理財網站分享，歸納出來的結論就是：口頭諮詢可以問很多家銀行（行員通常只能口頭估算回報一個大概的貸款金額），正式申請以三家為限（流程跑完後會有正式貸款金額），最後再比較哪個方案較好來做正式的貸款。
☆保人：財力不足時需要保人幫忙加分
如果你的財力證明無法負荷貸款需求，還有另一個選擇就是找保人，銀行會將保人的財力證明及信用評分一起納入考量，來為你評估貸款金額。
保人的條件也依各家銀行要求不同，有些銀行會考量保人年齡，因此不能找父母或長輩當保人，有些銀行又無所謂，只要保人財力證明OK就好。
不過Tracy淺見，保人頂多找配偶或是未來同住者就好，父母、兄弟姊妹或親戚朋友都最好別找，畢竟買房是自己或家庭的事情，雖然保人不須承擔房貸，但天有不測風雲，還是會有風險在！
☆房貸壽險：提早考慮是否要購買
房貸壽險是一種留愛不留債的保險（廣告內容這樣講），萬一貸款人出了意外離開了，保險金會償還房貸，讓家人不用擔心這筆債務；關於房貸壽險大家有興趣可以看專業的理財文章分析，有些人覺得多一份保障很好，但有些人覺得房貸壽險CP值不高，可以直接買一般壽險即可。
☆貸款成數：成交價和銀行鑑價有落差！
Tracy覺得這點很可怕！一定要分享+提醒+提醒+提～～～醒～～～！
仲介為了成交，一定會以「成交價8成」來算，仲介會告訴你，房子買1000萬而且屋況很好銀行應該可以貸8成，800萬由銀行借出！所以你只要手上有200萬就好！可是事實是，即使銀行願意貸8成，也是「鑑價」的8成！
也就是說，假設成交價1000萬，可是銀行鑑價（銀行認為這個屋子的價值）只有900萬，並同意貸款8成給你，這樣貸款金額是900*0.8=720萬啊！差幾十萬實在差很多！仲介告訴你8成有800萬，實際銀行的8成只有720萬呀！況且中古屋不見得屋況好，如果銀行貸款成數不夠高，金額落差可能更大！這件事真實發生在我身上，也就是銀行鑑價追不上房價漲幅…
※Tracy實戰經驗分享
以下Tracy分享在處理貸款中遇到的狀況，我問了好幾家銀行，將自己的財力狀況、購屋資料請專員評估可以貸多少，最後選擇了2家銀行簽約正式送件申請（以下以A行、B行代表）
◆銀行鑑價追不上房價漲幅
A行在我送出資料後隔天打電話給我：「鄭小姐！你知道你的屋主房屋持有時間很短嗎？這樣銀行鑑價只會參考屋主當時購入的價格喔！貸款金額頂多只有XXX（比我的目標金額少100萬以上），你考慮一下這個金額行不行，還是我把申請資料退回去給你，你去找別家銀行做？？」
沒錯，房價漲太快了，銀行追不上房價上漲的車尾燈！連行員都知道貸款金額會不足我的需要，還直接要我另請高明！後來我連忙致電詢問B行，幸好B行不參考屋主買入的金額，才讓我鬆一口氣
◆用利率優勢推廣房貸壽險
A行在我簽申請書的時候，突然丟了一張房貸壽險的宣傳單過來，因為我原本是要申請政府的青年購屋貸款（利率1.4%），行員說如果搭配房貸壽險，利息可以降到1.38%，請我參考一下。但我當下很傻眼，有這個房貸壽險為何不提早講？都到了簽申請書的階段才突然蹦出這個選擇，而且感覺是用利率在利誘我買壽險呢，感受很不舒服，不過後續也因為貸款金額問題，A行直接不考慮了
結語
從諮詢到正式送件，中途來回補件、證明自己有能力償還貸款，一直到最後金額核定，比我的目標金額還多了一些（裝潢費有著落了><），整個過程中特別體悟到，在這世上我們總是拿著各種文件或數字來證明自己很厲害，薪水數字越高代表自己越有能力，證書越多代表自己學識越廣…可是在上帝面前，我們不需要證明什麼，因為祂比我們更清楚自己的價值有多麼珍貴～！
